09. Мarts 2015

Perspektīvu investīciju instruments

Interviju žurnālam "Квадратный метр М2” sniedz Aleksejs Gaļicins kompānijas LAND & HOME Baltic Real Estate investīciju daļas vadītājs.

Lai arī kādas būtu ekonomikas un politikas peripētijas, iegādāties zemesgabalu skaistā vietā, ar labu izvietojumu un attīstītu infrastruktūru joprojām ir perspektīvi. Gan tiem, kuri vēlas saglabāt vai palielināt savu kapitālu, gan arī tiem, kuri sapņo uzbūvēt paši savu māju.

Par to ir pārliecināts investīciju kompānijas LAND & HOME Baltic Real Estate Investīciju nodaļas vadītājs Aleksejs Gaļicins. Viens no šāda viedokļa apstiprinājumiem ir premium klases ciemats Berģu Skati, kur lielākā daļa gruntsgabalu tika izpirkti tā būvēšanas laikā.

m2: Lūdzu, padalieties ar savu viedokli par situāciju gruntsgabalu tirgū, – sarunu ar Alekseju Gaļicinu mēs sākam ar lūgumu.

– Pēdējos gados galvaspilsētas reģionā ir vērojams stabils un augsts nekustamo īpašumu tirgus aktivitātes kāpums gruntsgabalu segmentā. Pieprasīta ir gan zeme privātai apbūvei – šo pieprasījumu lielāko tiesu izsaka vietējie iedzīvotāji, gan arī zeme investīcijām – to galvenokārt izsaka Latvijas austrumos esošo valstu uzņēmēji. Tam ir savs loģisks un vienkāršs izskaidrojums. Gruntsgabalus mājas būvēšanai aizvien biežāk izvēlas klienti, kas nevēlas sevi saistīt ar finanšu saistībām. Tagad saņemt banku finansējumu ir visai sarežģīti, bet tiešām kvalitatīvu privātmāju, kas iekļautos budžetā, izvēle ir maza. Tādēļ cilvēki izvēlas nevis jau uzbūvētu māju, bet gan zemi jaunā ciematā, lai būvētu māju, izmantojot projektu, kurā būs īstenotas tieši viņu vēlmes.

Vēl interesantāka situācija veidojas ar investoriem. Banku ieguldījumu procentu likmes tiecas uz nulli. Šveices bankas nopietni izvērtē iespēju ieviest negatīvas procentu likmes, tas ir, citiem vārdiem sakot, ņemt maksu par ieguldījumiem. Līdzīgas bažas nesen pauda arī Latvijas Bankas prezidents. Situācija valūtas tirgos ir šāda: eiro attiecībā pret dolāru ar katru dienu kļūst aizvien vājāks, savukārt rublis, zaudējis neticami lielu daļu savas vērtības, lēkā te augšup, te lejup. Tad, lūk, investori, vēloties diversificēt savus riskus, pievēršas, iespējams, vienam no investīcijām visdrošākajiem virzieniem – gruntsgabalu iegādei.

m2: Tātad izriet, ka Jūs zemesgabalus iekļaujat pievilcīgo investīciju kategorijā?

– Zeme dod investoram lielu potenciālu, esot nelieliem riskiem: zeme nevar zaudēt vērtību kā vērtspapīri – tā nevar bankrotēt. Zeme nevar novecot, nolietoties vai sagrūt. Tas ir visīstākais nekustamais īpašums. Zemes izmantošana ir neticami daudzfunkcionāla. Piemēram, apbūvei domātā zeme. Šādā gadījumā investoram ir divi acīmredzami virzieni: zemes izmantošana komerciālajai apbūvei (noliktavas, biroji un tml.) vai dzīvojamai apbūvei (daudzdzīvokļu mājas, rindu mājas, kotedžu ciemati). Zemi var sadalīt (parcelēt) un pārdot pa atsevišķiem gruntsgabaliem. Bet var arī, tieši otrādi, konsolidēt un apvienot blakus esošus gruntsgabalus.

m2: Kāds būtu jūsu ieteikums tiem investoriem, kuri tikai sāk darboties investīciju jomā, – tiem, kuri tikai vēl domā, kur Latvijā būtu visprātīgāk pirkt zemi? Kam jāpievērš uzmanība?

– Izvēloties gruntsgabalu, neatkarīgi no tā, vai tas tiek meklēts līdzekļu investēšanai vai privātmājas būvniecībai jāievēro konkrēti noteikumi.

Pirmais – vieta, vieta un vēlreiz vieta. Ieguldījumu likviditātes un perspektīvu viedokļa ziņā favorīti, bez šaubām, ir Rīga, Rīgas rajons un Jūrmala.

Otrais– pievērsiet uzmanību, vai ir attīstīta infrastruktūra. Svarīgs ir viss: gan inženierkomunikācijas, gan ceļi, gan sabiedriskā transporta tuvums.

Izvēloties zemi dzīvojamai apbūvei, ļoti svarīga ir apkārtne: kaimiņi, daba, ezera vai ūdenstilpņu tuvums. Ja runa ir par zemi komerciālajai apbūvei, tad kritēriji, kas ņemami vērā, ir piebraukšanas ērtums, transporta plūsmas intensitāte, iepatikušās vietas atpazīstamība, atļautā apbūves intensitāte un pieļaujamais stāvu skaits.

m2: Bet ja darījuma mērķis ir brīvos līdzekļus investēt zemes iegādē?


– Objektu izvēlieties ļoti rūpīgi, apkopojiet visu informāciju. Ir jāzina, kas šajā vietā ir bijis un kas būs, kāds ir zemes izmantošanas mērķis, vai ir kādi apgrūtinājumi. Svarīgi ir turēt roku uz pulsa. Viens no galvenajiem mūsu kompānijas darbības virzieniem ir klientu konsultēšana un vispusīga atbalsta nodrošināšana zemesgabalu meklējumos, kā arī pirkšanas pārdošanas darījumos. Mūsu nekustamo īpašumu speciālistiem, juristiem, arhitektiem, detālplānošanas speciālistiem un nodokļu konsultantiem ir ilggadēja pieredze nekustamo īpašumu jomā. Mēs pastāvīgi veicam gruntsgabalu tirgus monitoringu. LAND & HOME Baltic Real Estate speciālisti ir informēti par Rīgas, Jūrmalas un arī Rīgas apkārtnē esošo galveno rajonu teritoriālās plānošanas izmaiņām. Mēs aktīvi dalāmies ar sadarbības investoriem par aktuālo un objektīvo informāciju.

Piemēram, Jūrmalā tika izstrādāti teritorijas attīstības plāna labojumi. Priekšlikumus un ieteikumus varēja iesniegt līdz 20.februārim. Visi mūsu klienti par to tika informēti jau pagājušajā gadā, un tas nozīmē, ka, aizpildot un iesniedzot vairākus iesniegumus, viņiem bija iespēja uzlabot sava īpašuma statusu un tādējādi paaugstināt tā vērtību. Atkārtoju vēlreiz − pluss ir apstāklī, ka uz zemes var būvēt visu, ko vien vēlies (saprotams, atbilstoši normatīvo dokumentu prasībām un teritoriālajam plānojumam). Tādēļ investīcijām vislabākais zemes statuss ir jauktā apbūve, tas ļauj būvēt gan komerciālus, gan dzīvojamos objektus.

Vienmēr paturiet prātā, ka ar salīdzinoši nelieliem izdevumiem var paaugstināt zemes pārdošanas cenu un tās pievilcīgumu. Ja gruntsgabalā ir vecas, pussabrukušas ēkas, iesakām klientiem nojaukt nevajadzīgās būves. Pirmkārt, par visām būvēm ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis, pat ja tās nav funkcionējošas, un, otrkārt, potenciālais pircējs vairumā gadījumā izvēlēsies tukšu gruntsgabalu un sakārtotu ainavu.

m2: Labi, pieņemsim, ka zemesgabals ir nopirkts. Kādas ir iespējas gūt peļņu no šī nekustamā īpašuma objekta?

– Zemes iegāde pati par sevi ir relatīvi pasīvs investīciju veids. Nevar gaidīt tūlītēju peļņu, bet perspektīvā zemes vērtība vienmēr pieaugs. Ja ir vēlēšanās nopelnīt vairāk, var iemēģināt roku projektu attīstītāja lomā. Tieši šādiem klientiem LAND & HOME Baltic Real Estate piedāvā tādus pakalpojumus kā, piemēram, konsultēšana par projektiem, biznesa plānošana un finanšu ekonomikas modelēšana. Mūsu darba pamatā ir teicama Latvijas nekustamo īpašumu tirgus pārzināšana, kā arī liela pieredze projektu, tostarp arī kotedžu ciematu projektu, attīstīšanā. Strādājam ne tikai Latvijā. Sniedzam ekspreskonsultāciju pakalpojumus arī Vācijā, Šveicē un Itālijā.

m2: Miniet kādu pēdējo gadu sekmīgas sadarbības ar investoriem piemēru?

– 2011. gadā pie mums vērsās ārzemju investori, kas vēlējās saņemt detalizētu informāciju par iespējām ieguldīt līdzekļus Latvijas nekustamajos īpašumos. Sarīkojām viņiem ekskursiju pa Rīgu un Rīgas rajonu, sniedzām konsultācijas par Latvijas Republikas nodokļu tiesību aktu jautājumiem, iepazīstinājām ar projektēšanas un būvniecības normatīvo aktu prasībām. Investori bija ļoti ieinteresēti. Bija redzams, ka Latvija viņiem ir iepatikusies. 2012.gadā viņi jau vērsās pie mums ar lūgumu sameklēt 3–10 ha lielu zemesgabalu Rīgas tuvumā, ar labu komunikāciju pieejamību, skaistu dabu un ūdenstilpnes tuvumu. Mēs atradām piemērotu gruntsgabalu, rūpīgi pārbaudījām visus dokumentus, palīdzējām atvērt darījuma kontu vietējā bankā un nokārtojām visu nepieciešamo nekustamā īpašuma iegādei un noformēšanai. 2013.gadā investori piezvanīja vēlreiz un lūdza sniegt konsultācijas saistībā ar gruntsgabala turp-māko attīstīšanu un peļņas iespējām. Mūsu speciālisti, pamatojoties uz tirgus vajadzību un pieprasījuma analīzi, piedāvāja izveidot kotedžu ciematu. Ieteicām sadalīt gruntsgabalu 1200–1300 kvadrātmetru lielos zemes gabalos un pievadīt visas inženierkomunikācijas. Īpašnieki šim priekšlikumam piekrita. Sadarbībā ar mūsu speciālistiem un saņemot viņu atbalstu, tika izstrādāts detālplānojums, saskaņoti ceļu un komunikāciju izbūves projekti, noteikts būvniecības uzņēmums un atbilstošu speciālistu uzraudzībā uzsākti būvniecības darbi. To visu izdarīja gadā laikā.

Mūsu kompānijai tika uzticētas ekskluzīvas tiesības pārdot zemesgabalus jaunajā ciematā un īstenot reklāmas kampaņu. Tika izveidota un uzturēta veicināšanas tīmekļa vietne. Īsā laikā paveicām kolosālu darbu. Izrādījās, ka vieta ir izvēlēta tik veiksmīgi, ka zemesgabalu rezervēšana sākās vienlaikus ar darbu uzsākšanu. Ciemats jau ir atmaksājies – investori ir novērtējuši rezultātu un plāno sadarbībā ar mums attīstīt līdzīgus projektus arī turpmāk.

m2: Ja nav noslēpums, par kuru ciematu ir runa?

– Nav noslēpums (pasmaida – aut.). Tas ir premium klases jaunais ciemats Berģu Skati. Tiešām ļoti sekmīgs projekts, kas atmaksājās jau būvēšanas laikā. Investori palūdza paaugstināt cenas, tomēr pieprasījums pēc zemesgabaliem saglabājas augstā līmenī pat pagājušajā ziemā. Vieta tiešām ir brīnišķīga: izteiksmīgs reljefs, parka cienīgas mastu priedes, tuvumā ezers. Visas komunikācijas: gāze, elektrība, optiskā interneta kabelis, centralizētais ūdensvads un kanalizācija. Ir ceļi un apgaismojums, pat ietves, un tas nebūt nav mazsvarīgi. Burtiski pāris soļu attālumā ir pilsētas autobusa pietura. Projektu Berģu Skati daudzi jau salīdzina ar Rīgas Mežaparka rajonu. Stāstīt par to var daudz. Vajag vienkārši aizbraukt un apskatīt pašiem. Brīvu gabalu ir palicis pavisam maz.

m2: Vai plānojat projektu Berģu Skati attīstīt un paplašināt?


– Tieši ar to tagad arī nodarbojamies. Pašlaik noris sarunas ar līdzās esošo gruntsgabalu īpašniekiem, gatavojam nepieciešamos dokumentus iesniegšanai pašvaldībā. Strādājam plānveidīgi un mērķtiecīgi. Mēs skaidri saredzam šīs vietas attīstības perspektīvas.

m2: Bet kā vērtējat Latvijas gruntsgabalu tirgus perspektīvas kopumā, ņemot vērā Eiropas Savienības un Krievijas pašreizējās attiecības?


– Zemes tirgus ir un būs. Satricinājumi vismazāk ietekmē tieši zemi. Kā liecina pat nesena vēsture, bankrotēt var pat ļoti lielas bankas. Ar zemi tas nav iespējams. Ir iespējama pagaidu cenu korekcija, tomēr jautājums ir saistīts ar katra konkrētā objekta likviditāti. Zemes Rīgā un tās apkārtnē vairāk nekļūs, Ķīšezera un Baltezera krastos – jo īpaši. Latvijas galvaspilsētas dzīvojamās apbūves lielāko daļu veido strauji novecojošie padomju laikos būvētie mājokļi. Tajā pašā laikā lielākajai daļai iedzīvotāju ir vajadzīgi laikmetīgāki un kvalitatīvāki mājokļi. Kur tos būvē, kur tos būvēs? Pareizi, uz zemes!

Politiskās un ekonomiskās situācijas pasliktināšanās pasaulē, bez šaubām, iespaido visus. Tādēļ kompānija LAND & HOME Baltic Real Estate, būdama Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas biedrs (LANĪDA), sadarbojas ar pārējiem nekustamo īpašumu nozares profesionāļiem, lai mūsu godātie politiķi ieklausītos uzņēmējos un investoros. Esam pārliecināti, ka termiņuzturēšanās atļauju (TUA) piešķiršanas noteikumi ir saprātīgi jāvienkāršo. Investīcijām Latvija ir pietiekami pievilcīga valsts. Mēs visi mīlam savu valsti, lepojamies ar to un vēlamies, lai tā attīstītos un vietējo iedzīvotāju dzīves kvalitāte būtu labāka. Lai tas notiktu, ir nepieciešamas investīcijas.

Avots: www.varianti.lv

Māju ciemati

 

dalīties: